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Zweites Kapitel. Schuldverhältnisse aus Rechtsgeschäften.

Zeit geschlossenen Vertrages gefallen lassen 73 . Doch fällt dasKündigungsreeht des Erstehers weg, wenn er es nicht für denersten zulässigen Termin ausübt. Unterläfst er dies, so wird ergenau so gebunden, als wenn er das Grundstück durch ein Ver-kehrsgeschäft erworben hätte 74 . Der Zwangsversteigerung ist dieVeräufserung durch den Konkursverwalter gleichgestellt 75 .

II. Wohnungsmiete. Der häufigste und wichtigste Fallder Grundstücksmiete ist die Wohnungsmiete. Sie verschafft derMehrheit der Bevölkerung das unentbehrliche Heim und ist dahervon hoher sozialer Bedeutung 76 . Den Mifsständen, die besondersin den Grofsstädten mit der Wohnungsbeschaffung durch Mieteund Untermiete verknüpft sind, begegnet das Privatrecht nur mitwenigen Schutzvorschriften. Es ist auf die Ergänzung durch dasöffentliche Recht angewiesen. Auch bei den anzustrebenden Re-formen des Wohnungswesens wird das öffentliche Recht die Haupt-rolle zu spielen und namentlich neben der Fortbildung der Bau-polizei die Ausgestaltung einer wirksamen Wohnungspolizei insAuge zu fassen haben. Allein zur Mithilfe ist auch das Privat-recht berufen. Die Wohnungsmiete bedarf einer sonderrechtlichenRegelung, zu der im geltenden bürgerlichen Recht nur einzelneAnsätze gemacht sind.

1. Beschränkungen der Vertragsfreiheit. Das B.G.B.enthält nur eine einzige zwingende Vorschrift zum Schutze desMieters. Wenn eine Wohnung so beschaffen ist, dafs die Benutzungmit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist,kann der Mieter das Mietsverhältnis ohne Einhaltung einer Kün-digungsfrist kündigen, auch wenn er den Mangel bei Abschlufsdes Vertrages gekannt oder auf die Geltendmachung der ihm wegendesselben zustehenden Rechte verzichtet hat 77 . Diese Vorschrift

73 Er hat jedoch gemäfs den Grundsätzen, die überall gelten, wo derSatz „Kauf bricht Miete“ Platz greift, einen Schadensersatzanspruch gegenden Vermieter oder Verpächter; R.Ger. XLI1I Nr. 16.

74 R.Ger. LXXI Nr. 101. So auch für das preufs. R. R.Ger. XVII Nr. 64.

15 K.O. § 21 Abs. 3.

76 Vgl. C. J. Fuchs, Art. „Wohnungsfrage“ Iiandwtb. f. Staatswiss. 3 VIII873 ff. und die dort S. 924—928 angeführte Literatur.

77 B.G.B. § 544; übereinstimmend das neue Schweiz. O.R. a. 254 3 . Er-forderlich ist, dafs die Wohnung als Ganzes, nicht blofs ein einzelner entbehr-licher Raum die gesundheitgefährdende Beschaffenheit hat; Rspr. d. O.L.G. II380. Die Gefahr mufs erheblich, nicht blofs vorübergehend und leicht zu be-seitigen sein; R.Ger. LI Nr. 50. Der Mieter darf den Mangel nicht selbstschuldhaft herbeigeführt, insbesondere nicht durch Verletzung seiner Anzeige-