§ 197. Besondere Arten von Miete und Pacht.

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Vertragsmäfsig können diese gesetzlichen Kündigungsrechteausgeschlossen oder eingeschränkt, aber auch verschärft und ver-mehrt werden.

§ 197. Besondere Arten von Miete und Pacht.

I. Miete und Pacht von Grundstücken. Eine Füllebesonderer Rechtssätze gilt für die Miete und Pacht von Grund-stücken. Sie sind auch auf die Wohnungsmiete und die sonstigeMiete von Räumen in Liegenschaften (z. B. Kellern, Läden, Lager-räumen, Werkstätten, Stallungen) anwendbar * 1 2 .

1. Form. Solche Verträge bedürfen, wenn sie für längereZeit als ein Jahr geschlossen werden, der schriftlichen Form 3 .Doch hängt von der Beobachtung der Form die Gültigkeit desVertrages nicht ab 3 . Vielmehr entbehrt der formwidrige Vertragnur der Bindungskraft für längere Zeit, kann daher wie ein aufunbestimmte Zeit geschlossener Vertrag, jedoch frühestens zumSchlufs des ersten Jahres gekündigt werden 4 .

u. 312, nach dem aber der Vermieter oder Verpächter es erst ausüben kann,wenn er dem Mieter oder Pächter unter Setzung einer je nach der Zeitdauerdes Verhältnisses verschieden bestimmten Nachfrist die Auflösung angedrohthat; ebenso das neue O.R. a. 265 u. 293 mit dem Zusatz, dafs Vereinbarungenüber Abkürzung der Fristen oder über Berechtigung zu sofortiger Aufhebungdes Vertrages ungültig sind.

1 B.G.B. § 580. Dahin gehören auch Räume in Gebäuden, die keineBestandteile eines Grundstücks sind; oben Bd. II 10 fl'., 45 ff. Nicht aber Räumein beweglichen Sachen, wie Schiffen oder Wagen; Seuff. LXI Nr. 78.

2 B.G.B. § 566. Also der in § 126 vorgeschriebenen Form; R.Ger. LIXNr. 7, Seuff. LX Nr. 7. Die oben in § 186 Anm. 148 S. 358 als zweifelhaftbczeichnete Frage, ob die Formvorschrift des § 566 auch für einen Vorvertraggilt, ist jetzt vom R.Ger. LXXXVI Nr. 9 (20. Nov. 1914) mit Recht verneinendentschieden. — Mit B.G.B. § 566 stimmt Preufs. L.R. I, 21 § 269 überein. Derim neuen O.R. gestrichene a. 275 des Schweiz. O.R. förderte schriftliche Ver-tragsform für alle vom Gesetz abweichenden Verabredungen, soweit nicht solcheausdrücklich Vorbehalten waren.

3 Somit ist § 125 unanwendbar. Aber auch vor § 139 B.G.B. hat § 566S. 2 den Vorrang. Es kann daher nicht daraus, dafs die Parteien einen nurbeschränkt gültigen Vertrag nicht schliefsen wollten, die Nichtigkeit des Ver-trages abgeleitet werden, wie dies die Praxis mehrfach angenommen hat, z. B.Seuft. LXI Nr. 199 I, Rspr. d. O.L.G. IX 302, X 169. Vgl. dagegen Seuff. LXINr. 199 II, Rspr. d. O.L.G. XIII 373, XVII 11, jetzt auch R.Ger. LXXXVINr. 9 S. 33 ff.; dazu Mittel st ein S. 99, Planck Bern. 5, OertmannBern. 4a. — Anders, wenn Schriftform vereinbart ist; dann gilt § 154.

4 Dies gilt auch, wenn hei dem nur auf ein Jahr geschlossenen Vertrageim Falle der Nichtkündigung Verlängerung für eine die gesetzliche Kündigungs-frist überschreitende bestimmte Zeit eintreten soll oder wenn längere als die